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对完善业主委员会制度的思考

发布时间:2018-07-17

一、 业主委员会不能按时成立的原因何在

《中华人民共和国物权法》第七十五条规定,“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。

《上海市居住物业管理规定》第十二条规定,“一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会”。

依照上述规定和上海商品房住宅开发的实际情况,绝大多数住宅小区已经成立了业主委员会。但情况并非如此,在上海地区能按时成立业主委员会的住宅小区并不多,房屋交付使用了10年、8年后还未成立业主委员会的住宅小区很普遍。

照理说成立业主委员会的手续并不复杂。住宅小区满足条件后,开发商只要向政府主管部门提出申请,提供相关资料 ,政府主管部门就要牵头组织成立业主委员会筹备小组,召开首次业主大会并选举成立业主委员会,事实上很多开发商并没有按时向政府主管部门提出申请。 

很多人把业主委员会不能按照成立的责任归咎给房屋开发商,认为是开发商故意不向政府提出申请所致。据笔者分析,这种情况虽有,但绝不是主要原因。按照相关法规规定,如果业主委员会不成立,住宅小区的维修资金就不能启用,住宅小区的所有的维修费用由开发商承担。开发商对房屋的保修责任是有期限的,房屋的结构终身(满足房屋设计的使用年限),屋顶与墙面的渗漏水5年,物业的附属设备设施为2年。事实上物业在使用二年以上,一些设备设施就会出现需要维修的情况,业主委员会成立越迟,开发商的损失越大。

如果开发商不按时向政府主管部门提出申请还有其他渠道,即由住宅小区业主的向政府主管部门提出申请,一样能启动成立业主委员会程序。再说对开发商故意拖延启动成立业主委员会程序,政府对开发商也有制约的手段。《上海市居住物业管理条例》第七十三条规定:“建设单位违反本规定第十三条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处,或者未按照规定提供有关资料的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正,可处一万元以上十万元以下的罚款”。

也有人把业主委员会不能按时成立归咎于政府主管部门不作为。其实政府主管部门也有自己的难处,业主委员会必须有合适的人选。如人选不当,草草建立起来的副作用更大。

一些住宅小区,在业主委员会成立前业主的热情很高,但成立后发现业主委员会没有起到期望中的作用,热情一下子降了下来,甚至指责、干扰业主委员会的工作,最后导致业主委员会组织瘫痪的情况不乏其例。

业主委员会是一个特殊的群众组织,担负着小区物业管理的共同事务,面对的又是小区业主这样一个非正式群体。担任业主委员会的成员需要有一定的文化素养,懂得物业管理的政策法规;有丰富的工作经验,善于沟通并能很好把握工作尺度;有较充分的业余时间与精力,因为业主委员会的工作绝大多数情况下需要利用晚间与假日时段,身体健康也是非常重要的因素。

业主委员会只是业主大会的执行机构,一切的权力归业主大会,业主委员会的任何决定必须经过业主大会授权,业主委员会的工作受到很多限制。由于业主委员会的制度不够完善,按照现行的法规要形成一个得到业主充分理解与高度拥护的决议很困难。业主从不同的角度理解业主大会决议,譬如选聘物业管理企业,有的要这家,有的要那家。又如确定物业服务与收费标准,有的要高些,有的要低些。业主委员会缺乏有效的方法让全体业主共同参与,在充分讨论基础上形成一致意见。相佐意见的业主之间产生的矛盾致使造成情绪对立,反倒影响了小区的安定团结。

不少业主委员会成员受不了工作压力,纷纷提出辞职要求,使已经成立的业主委员会组织名存实亡。

 

二、业主委员会不能按时成立,损失最大的是业主

     按照产权登记,开发商在房屋销售前拥有对所开发房屋的全部所有权,房屋销售是所有权逐渐转移的过程。房屋一经销售,哪怕售出一套住宅,物业管理的行为就发生了。所以在业主委员会成立以前,物业管理的游戏规则是由开发商提前制定的,故称为前期物业管理。

物业管理是一种共同消费行为,实行少数服从多数的原则。随着房屋销售比例的增加,开发商拥有的产权比例不断减少,为体现多数业主的共同意志,必须有一个合法身份的组织承担这一职责,这就是业主委员会成立的必要性。

业主委员会不能按时成立,物业管理企业只能沿用与开发商订立的前期物业管理合同提供服务,业主入住后在物业使用中遇到的实际问题无法解决。业主要封闭套内阳台,在上海地区由于地理环境所致有其合理性,并且与相关法规不悖。如前期物业服务合同无此约定,物业管理企业就无权应允,业主只能等业主委员会成立后才有机会改变封闭阳台的规定。更麻烦的是有的业主不听劝住,强行封闭阳台,物业公司堵也堵不住。业主各自为阵,阳台封得五花八门,大楼外貌遭到损坏,物业品质下降损害的是全体业主的共同利益。

一些物业管理企业擅自改变管理服务内容,降低物业服务标准或有其他侵害业主利益的行为,在业主委员会成立以前,业主很难行使有效的监督权。在业主与物业公司的诉讼活动中,业主以个人名义的举正材料也很难得到法院的支持。

在前期物业管理期间,物业管理的游戏规则是在政府指导的框架下制定的。如地面停车的收费标准由各区物价管理部门制定,前期物业管理期间按照标准执行,业主委员会成立后由业主大会决定。由于地面临时停车的收益高于地面固定停车,不少物业管理企业为获取更多的利益,将小区的地面车位全部设定为临时停放,业主即不方便又多承担了费用。有的物业公司随意在住宅小区内设置大型广告,影响了小区的整体环境。也有的借公益为名,在小区设摊位搞推销等等。

维修资金是物业的养老金。由于业主委员会未成立,维修资金不能及时启用,维修费用全部由开发商承担。在这种情况下,很少有开发商积极主动投入费用的。设备设施损坏了,物业公司能拖则拖,能简则简,加速了设备设施磨耗速度,减短了设备使用寿命。

按照相关法规,维修资金是可以用做低风险投资收益。如将短期不用的资金按固定期存款存入银行或购买一手国债就能获得更多的收益。一个高层商品房住宅首期维修资金每平方米90.65元,一个10万平方米的住宅小区就有900多万元的维修资金,按照5%的投资收益,每年就有近40多万的利息。在业主委员会成立前,维修资金的利息损失也不是小数目。

 

三、按时成立业主委员会关键是制度完善

1、要鼓励与支持业主按时成立业主委员会

按时成立业主委员会是充分尊重业主自主管理物业的基本权力;是理顺物业管理服务关系,保障物业管理服务质量的关键。对符合条件的物业小区,政府应督促开发商及时向政府主管部门提出申请,对无故拖延或阻扰业主委员会成立的开发商要及时采取行政处罚措施,敦促开发商提供成立业主委员会的相关手续。如果开发商继续拖延或阻碍业主委员会成立的,可动员业主直接向政府主管部门申请。

对业主委员会的候选人的推选,要充分相信业主,尊重业主自主选择的权利。有种观点认为,业主委员会是一个没有党组织建制的群众组织。为加强党的领导,由居民委员会共同参与到业主委员会的组织中,居民委员会干部兼任业主委员会的成员,这样的做法不符合相关法律法规规定。业主委员会是业主权利的代表,承担物业共同财产管理的职能,其成员必须是小区业主,居民委员会的职责是小区居住秩序的管理,二个群众组织有明确的职能分工。

居民委员会可以帮助业主委员会筹备组,积极推荐业主委员会候选人。居民委会是地区党的基础组织,掌握的小区业主情况的资料更详细,有条件帮助业主从党政机关,企事业单位退休的人员中寻找合适人员参加业主委员会组织。鼓励具备条件的退休干部发扬奉献精神,积极参与小区管理。居民委员会的党组织也可以将此作为考核地区党员发挥先锋模范作用的条件。

既然成立业主委员会是法律赋予业主的权力,有法必依也是政府工作的最基本要求。政府主管部门要做到心中有数,将按时成立业主委员会纳入政府工作目标与工作考核内容。

 

2、从制度上完善业主委员会管理

针对一些小区业主委员会开展工作难的情况,从完善制度建设着手,支持业主委员会的工作。

由于绝大多数业主委员会是完全公益性的,即业主委员会成员无偿向业主提供服务。无偿服务的最大缺陷是缺乏约束力,一旦业主委员会的工作开展不顺利,一些成员就会打退堂鼓,放弃业主委员会工作,有的直接提出辞职。造成业主委员会成立后不能正常开展工作,甚至完全瘫痪。

笔者建议,要鼓励业主委员会成员领取合理报酬,建立明确的权利义务关系,同时从工作制度上明确业主委员会成员的工作职责。如接待制度,例会制度,定期向全体业主报告工作情况的制度,收集与向物业公司反馈业主有意见制度,监督物业服务质量制度等,据此对业主委员会成员的工作进行考核。业主委员会真正发挥了对维修资金、小区公益性收入的使用监督,支付这些津贴是微不足道的。

用制度规定业主委员会成员不能干预物业管理企业的管理服务,如对物业设备设施专养单位的选择,物业管理服务内容的分包业务等。既然将物业管理服务委托给物业管理企业,就要充分尊重物业管理企业的工作,可利用专业审计等手段实行监督职能而不是取代物业管理企业的工作。

对不称职的业主委员会成员要及时进行更换。可以建立业主委员会监督与后补制度,在成立业主委员会组织时,同时设立业主委员会监督小组与候补委员。以便发挥对业主委员会的工作的监督,一旦有委员被解职,就及时能从候补委员中得到补充,保障业主委员会的组织健全。

 

3、从政策上支持业主委员会工作

业主委员会的工作还遇到政策法规不够完善的矛盾。如按照现行的法规,业主委员会的任何工作都要在业主大会授权的框架下进行,需要获得业主户数与业主建筑面积的多数(二分之一)或绝对多数(三分之二)的同意,操作起来十分困难。

如物权法第第八十三条规定,“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。但真正行使这个权利时,法院需要业主委员会提供业主大会书面报告的依据,包括全体业主签字的资料。由于召开临时业主大会的程序与手续相当冗杂,形成有效的业主大会决议不但需要很长的时间,更有小区业户分离的情况普遍,很难形成决议。

解决这些问题不能仅靠业主间的约定。建议对业主大会的手续进行简化,一些对业主共同利益的事务采取简易程序,如由业主委员会形成决议后将决议公示一段时间,未受到多数业主反对视同业主大会通过。

动用维修资金亦是如此,需要通过区域二分之一以上业主同意。如外墙渗漏可能影响的只是一户业主,但需要征询整幢房屋业主的意见。经常遇到这样的情况,未受影响的业主投了反对票,使维修资金无法动用,造成部分业主对业主委员会能力的怀疑。电梯维修中也有这样的情况,一个楼层的操作板坏了,需要征询整个门栋业主的意见。

建议对维修资金使用规定作修订,赋予业主委员会对影响物业使用安全与正常生活的维修项目直接动用维修资金的权利。

业主委员会工作中矛盾最大的是选聘物业管理企业。在结束前期物业管理服务或物业服务合同到期需要订立新的物业服务合同时,按照现行法规,业主委员会需要召开业主大会就续聘、另聘物业管理企业的问题召开业主大会形成决议,如何续、另聘就由业主委员会决定。

如果是另聘新的物业管理企业,聘哪家企业,采用何种方式聘用往往业主间意见相佐。即使是续聘,也存在确定怎样的服务标准,确认多少收费标准也是问题争论的焦点。一些住宅小区在业主委员会成立前,业主即使对物业管理企业的服务存在种种不满,但业主间相安无事,一旦成立了业主委员会,这种矛盾就转移到业主委员会身上,反倒影响了社区的和谐稳定。

建议对业主委员会选聘物业管理企业的相关法规进行细化。如规定选聘物业管理企业必须在政府主管部门的指导下,通过有资质的第三方中介机构采用公开招聘形式进行,从程序上做到公开、公正;细化物业服务等级与物业服务收费标准,并制定将标准随市场物价指数变化的定价机制,让业主委员会确定服务与收费标准时有据可依;推荐与鼓励实行酬金制核算方法,将物业服务成本完全做到公开、透明,让业主做明白消费人,以维护市场公平。

按照相关法规,业主委员会的成员必须是严格遵守物业管理的法律、法规,在物业装修和使用中有违章、违规行为的不能担任业主委员会。业主在物业装修和使用中的违章违规分二种情况,一种是构成相邻妨碍的侵权行为,如损坏房屋的承重结构,影响物业外貌、侵占物业共用部位,损坏物业共用设施设备等。另一种是违反政府规划的,如晒台盖顶,在自家庭院或单独使用的屋顶搭建阳光棚等。有这样一个别墅小区,在房屋设计时业主户室进户门上没有安装雨棚,业主出于实际使用需求,纷纷加装了雨棚。这种行为后被认定的为违章行为,因违章问题普遍,小区几乎无人有资格参加业主委员会。

笔者并不否认对违章的认定,毕竟违章与参加业主委员会是二个不同的法律关系。建议放宽对业主委员会成员的限制,只要不直接侵害业主共同利益,矛盾不突出的允许加入业主委员会,以扩大对业主委员会成员对象的选择。

从制度创新中寻找出路。业主委员与居民委员会是与业主居住生活中最贴近的二个群众组织,虽有明确分工,但实际工作中存在很多密不可分的地方。分工不分家,鼎力合作,与物业管理企业一起形成三驾马车式的管理是最佳模式。据说在境外,业主委员会制度也不是物业自主管理的唯一模式。笔者设想可否从制度创新入手,将业主委员会改为管理委员会,由业主与居民共同参加,将业主委员会的物业管理与居民委员会的居住管理合并起来,统筹兼顾,是否会取得更好的管理效果。

总之,业主委员会制度涉及到业主千家万户的基本生活保障,也涉及社区的安定团结,希望大家都来关心他。

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陈林生


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